A consolidação do HGLG11 (Patria Log) marca um novo capítulo na reorganização do mercado de fundos imobiliários no Brasil. O movimento liderado pelo Patria Investimentos deixa claro que, para alguns veículos, crescer deixou de ser opção e passou a ser condição essencial de competividade. Neste contexto, a incorporação dos ativos do PATL11 foi aprovada em assembleias de ambos os fundos.
A operação envolve a transferência integral do portfólio imobiliário do PATL11, avaliado em cerca de R$ 356 milhões, seguida da liquidação do fundo incorporado. Com isso, o HGLG11 amplia sua base de ativos e avança na estratégia de consolidação que também inclui o LVBI11 e outros fundos logísticos sob gestão do Pátria. O objetivo declarado é formar um único veículo com aproximadamente R$ 10 bilhões de patrimônio líquido, que passará a ser o maior fundo imobiliário do país.
O portfólio do PATL11 é composto por quatro ativos logísticos, que somam 151 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL). A vacância física é relativamente baixa, em torno de 2,7%, mas a vacância financeira alcança 6,5%, concentrada principalmente no imóvel de Ribeirão das Neves (MG).
O maior ativo está localizado em Itatiaia (RJ), com 106 mil m² de ABL, e responde por quase metade da receita imobiliária do fundo. O segundo principal imóvel é um galpão refrigerado de 27 mil m², locado à BRF, responsável por cerca de 40% da receita.
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Consolidação fortalece HGLG11, com pontos positivos e negativos entre cotistas
Para analistas, o impacto da operação é diferentes a depender dos cotistas envolvidos. Rodrigo Medeiros, analista de FIIs e fundador da research DesmistificandoFII, avalia que o movimento é claramente positivo para o HGLG11. “Pro HGLG é excelente. Ele fica enorme, ganha liquidez, ganha relevância e passa a sentar na mesa das grandes transações”, afirmou no Liga de FIIs.
Segundo ele, a consolidação clássica via troca de cotas, como no caso do LVBI11, tende a ser mais equilibrada para os cotistas, por preservar custo histórico e evitar impactos tributários.
No caso do PATL11, porém, o modelo adotado gera mais controvérsia. Medeiros foi crítico à forma como os ativos foram reprecificados para a incorporação. “Houve uma mudança de premissas de cap rate e de valor patrimonial depois de decisões já tomadas pelos cotistas. Isso sempre levanta questionamentos”, diz. Ainda assim, ele reconhece que, para quem comprou cotas mais recentemente, a migração para um fundo maior e mais líquido tende a ser vantajosa.
Marcos Baroni, Head de Fundos Imobiliários da Suno Research, segue linha semelhante. Para ele, a consolidação do HGLG11 com o LVBI11 faz sentido quase integralmente, enquanto o PATL11 é o ponto mais sensível da discussão. “Do ponto de vista do HGLG, por esse preço, faz sentido. Mas a pergunta inevitável é: e o cotista original do PATL, que entrou no IPO com outra história?”, questiona. Baroni ressalta que fundos pequenos e pouco líquidos acabam ficando mais vulneráveis a esse tipo de desfecho, especialmente quando o investidor permanece passivo ao longo do tempo.
Já Marx Gonçalves, head de Fundos Listados da XP Research, aponta no caso do LVBI11 ganhos claros com a incorporação, incluindo maior diversificação, redução de concentração regional e até um ganho teórico na renda mensal projetada. “Além disso, os cotistas passam a se beneficiar de uma estrutura de custos mais eficiente, já que o HGLG11 tem taxa de administração e gestão inferior”, destaca.
Para o PATL11, Gonçalves avalia que, embora o valor da transação fique abaixo do valor patrimonial, há um prêmio relevante sobre o preço de mercado, o que tende a ser atrativo diante da baixa probabilidade de o fundo voltar a negociar próximo ao VP. “A troca dá acesso a um fundo maior, mais líquido e com menor custo, algo difícil de ser alcançado se o PATL permanecesse isolado”, conclui.
Confira a análise completa na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.
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